Herausforderungen beim Immobilienkauf: Preise, Zinsen & Eigennutzung

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Wer ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchte, steht vor verschiedenen Herausforderungen. Beim Immobilienkauf in Potsdam, Berlin und Umgebung werden aufgrund der hohen Nachfrage mitunter stattliche Preise gefordert. Kaufinteressenten sollten außerdem die Entwicklung der Bauzinsen verfolgen, die in letzter Zeit deutlich nach oben geklettert sind. Wird eine vermietete Bestandsimmobilie erworben, stellt sich außerdem die Frage, wie sich die Eigennutzung möglichst unkompliziert realisieren lässt. Im nachfolgenden Blogartikel können Sie nachlesen, wie Sie am besten vorgehen, um die Herausforderungen beim Immobilienkauf zu bewältigen.

Der Kaufpreis ist nicht in Stein gemeißelt

In den letzten Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser in Potsdam und im Umland deutlich gestiegen. Dementsprechend hoch fallen die Erwartungen der Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer aus.

Nicht selten kommt es vor, dass Interessenten sich von einem hohen Preis abschrecken lassen und sich nicht für das entsprechende Objekt melden. Es empfiehlt sich jedoch, trotzdem Kontakt aufzunehmen, denn grundsätzlich ist der Kaufpreis verhandelbar. Die im Exposé angegebene Summe spiegelt schließlich erst einmal nur die Vorstellungen beziehungsweise Wünsche der Eigentümerinnen oder Eigentümer wider. Nachverhandlungen sind keine Seltenheit – oftmals ist es möglich, zu einer Einigung zu gelangen.

Wer das persönliche Traumhaus oder die perfekte Wohnung ausfindig gemacht hat, aber wegen der Preisvorstellungen der Verkäuferin beziehungsweise des Verkäufers noch unsicher ist, sollte das Thema am besten bei der Besichtigung ansprechen. Wie groß der Verhandlungsspielraum ausfällt, hängt vor allem von der Nachfrage, genauer gesagt von der Anzahl der Interessenten, ab. Wenn Sie auf ein professionelles Maklerunternehmen wie REINSPERGER Immobilien als Vermittler setzen, ist sichergestellt, dass die Preisverhandlungen auf Augenhöhe ablaufen.

Aktuelles Bauzinsniveau bei Kalkulation der Kosten berücksichtigen

Die Zinsen für Immobiliendarlehen zählen zu den größten Herausforderungen beim Immobilienkauf, denn sie stellen einen gewichtigen Kostenfaktor dar. Nachdem sich die Hypothekenzinsen jahrelang im Sinkflug befanden, zeichnet sich seit Anfang 2022 eine Trendwende ab. Diese geht vor allem auf die hohe Inflation zurück, die zu Umwälzungen an den Kapital- und Finanzmärkten führen wird beziehungsweise schon geführt hat.

Die Hypothekenzinsen orientieren sich vor allem an den Renditen für Staatsanleihen – die in letzter Zeit bereits deutlich gestiegen sind – und an den Leitzinsen, welche die EZB demnächst anheben will. Daher gehen Fachleute davon aus, dass die Bauzinsen in den kommenden Monaten, vielleicht sogar Jahren, spürbar anwachsen werden. Dieser Trend ist bereits deutlich erkennbar: Lagen die Hypothekenzinsen für ein zehnjähriges Baudarlehen Ende 2021 in der Regel noch bei unter einem Prozent, waren es im Juni 2022 schon rund drei Prozent. Verglichen mit den Niedrigzinsen der letzten Jahre fallen über die Laufzeit eines Immobilienkredits aktuell tausende Euros an Mehrkosten an.

Tendenziell steigen die Bauzinsen zwar bei allen Kreditinstituten. Trotzdem lohnt es sich, die verschiedenen Banken und Bausparkassen zu vergleichen, da das Zinsniveau – und damit die Kreditkosten – je nach Anbieter sehr unterschiedlich ausfallen kann.

Mehr Eigenkapital für den Erhalt eines Immobiliendarlehens notwendig

Der enorme Preisanstieg bei Immobilien hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht – kurz BaFin – alarmiert. Um das Überhitzen des Immobilienmarktes zu verhindern, müssen Kreditinstitute ab Februar 2023 mehr Eigenkapital für Baudarlehen zurücklegen. Die neuen Vorschriften sehen einen antizyklischen Kapitalpuffer in Höhe von 2,75 Prozent für private Immobilienkredite vor, der zusätzlich zu den gewöhnlichen Anforderungen beiseitegelegt werden muss. Darüber hinaus rät die BaFin Kreditinstituten aktuell zu besonderer Vorsicht bei der Vergabe von Darlehen.

Die neue Richtlinie sorgt dafür, dass Banken künftig weniger Baudarlehen vergeben können und daher mehr Eigenkapital von Personen fordern, die einen Kredit aufnehmen wollen. Neben einer deutlich höheren Eigenkapitalquote benötigen Sie zudem eine sehr gute Bonität, damit die Bank dem Kreditantrag zustimmt. Tendenziell gilt zudem: Je älter die kreditnehmende Person ist, desto mehr Eigenkapital muss vorhanden sein. Denken Sie außerdem daran, die Immobilienfinanzierung frühzeitig mit der Bank oder Bausparkasse abzustimmen. Aufgrund der aktuellen Lage benötigen die Kreditinstitute bis zur Freigabe des Darlehens deutlich mehr Zeit.

Miteinnahmen meist geringer als die Kreditlast

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss das Objekt nicht unbedingt selbst nutzen, sondern kann die Immobilie ebenso vermieten. Laut Fachleuten gehört der Immobilienkauf langfristig betrachtet zwar zu den sichersten Anlageformen. Oftmals fällt der Kaufpreis jedoch zu hoch aus, um den Kredit mit den Mieteinnahmen zu tilgen. Wenn Sie darauf abzielen, den Kauf des Objekts mit der Miete zu finanzieren, ist es sinnvoll, folgende Faustregel im Hinterkopf zu behalten: Um nicht draufzahlen zu müssen, darf der Kaufpreis ohne Berücksichtigung der Kreditzinsen 30 Jahresnettokaltmieten nicht übersteigen. Bei der Kalkulation sollten Sie allerdings auch Neben- und Instandhaltungskosten sowie Steuern berücksichtigen.

Selbst wenn die Rechnung nicht ganz aufgeht, ist eine als Kapitalanlage fungierende oder der Altersvorsorge dienende Immobilie für gewöhnlich dennoch lohnenswerter, als wenn Ihr Geld auf dem Bankkonto verbleibt. Schließlich liegt die Inflationsrate hierzulande aktuell bei circa acht Prozent. Das bedeutet nichts anderes, als dass der Wert Ihres Vermögens kontinuierlich schrumpft.

Die Wertentwicklung eines Objekts hängt vor allem von seinem Standort beziehungsweise der Lage ab. Um eine entsprechend hochwertige Immobilie ausfindig zu machen, empfiehlt es sich daher, sich der Expertise eines fachkundigen Maklerunternehmens mit Ortskenntnissen zu bedienen. In Potsdam und Berlin ist REINSPERGER Immobilien Ihr kompetenter Partner beim Haus- und Wohnungskauf. Wir haben seit 2003 mehr als 4.000 Immobilien in Brandenburgs Landeshauptstadt und Umgebung betreut, kennen den lokalen Markt also sehr gut.

Eigenbedarf für Privateigentum anmelden

Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie – ob Haus oder Wohnung – erwerben, darf der bestehende Mietvertrag nicht einfach gekündigt werden, solange die Mieterin oder der Mieter ihren beziehungsweise seinen Pflichten nachkommt. Eine Ausnahme liegt vor, wenn Sie, Ihre Familie oder nahe Verwandte das Objekt selbst nutzen wollen. In diesem Fall können Sie Eigenbedarf anmelden. Dabei gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen:

Mietdauer von weniger als fünf Jahren3-monatige Kündigungsfrist
Mietdauer von fünf bis acht Jahren6-monatige Kündigungsfrist
Mietdauer von über acht Jahren9-monatige Kündigungsfrist
Mietdauer von mehr als zehn Jahren12-monatige Kündigungsfrist
Je länger die Mietdauer, desto länger auch die Kündigungsfrist

Damit stellt die Eigenbedarfsanmeldung ebenfalls eine der Herausforderungen beim Immobilienkauf dar. Erfolgte der Kauf des Objekts über REINSPERGER Immobilien, können Sie sich auf unsere Unterstützung verlassen: Falls Sie Eigenbedarf anmelden, kümmern wir uns in einem für alle Parteien vernünftigen Zeitraum um den Übergang. Dabei kommt Ihnen unser großer Bestand an Mietwohnungen zugute. Dieser ermöglicht es uns, für gewöhnlich recht schnell eine neue Bleibe für die betroffene Mietpartei zu finden.

Bildrechte: Anja auf Pixabay

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